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土地の評価

更新日:2021/11/10

土地の評価方法は、路線価と倍率方式という二つがあります。

これ以外にも、そもそも農地、生産緑地、山林、借地権付きの土地、広大地など、様々なケースがありますので、土地の評価は正しい手順と評価が必要となります。

適法に評価を下げるということは、お客様が税務署に支払う税金が安くなるということにも
つながるからです。ここでは、適法であることが重要です。適法でなくては、結局のところ、税務署の調査が入ってしまい加算税を払う羽目になってしまい、むしろ損をする結果になってしまいます。

しっかりと相続税専門の方にご相談する必要があります。

ここでは、各土地の評価について以下、ご説明いたします。

さまざまな土地の評価例

宅地の評価

宅地は、使用状況により、次のように評価します。

１、自用地（自己所有の宅地を自らが使用している場合の宅地。更地とも言う。）

１）街地的形態を形成する地域にある宅地・・・路線価方式
路線価値×奥行価格補正率×地積 
２）上記以外の宅地・・・倍率方式
固定資産税評価額×倍率

２、借地権

自用地評価額×借地権割合

３、貸宅地

１）通常賃貸の場合・・・自用地評価額×（１－借地権割合）

２）相当の地代を支払う場合

a)権利金の支払いが0で、相当の地代の支払を維持している場合・・・自用地としての評価額×80％

b)　a)以外

次のうち低い方
・自用地としての評価額－自用地としての評価額×借地権割合×1－（実際に支払っている地代の年　　　　額）－（通常の地代の年額）（相当の地代の年額）－（通常の地代の年額）
・自用地としての評価額×80％

３）「無償返還の届出」を提出している場合

自用地としての評価額×80％
※なお、この場合の地代は通常地代以上となります。通常地代とは、固定資産税の額の2～3倍程度。
・貸家建付地（貸家の敷地の用に供されている宅地をいいます。）
自用地評価額×（１－借地権×借家権割合）
・貸家建付借地権（貸家の敷地の用に供されている借地権をいいます。）
自用地評価額×借地権割合×（１－借家権割合）×賃貸借割合
・使用貸借により借り受けた宅地等
評価額は0（零）として扱います。
・使用貸借により貸し付けられた宅地等

自用地評価額

◆土地と建物貸家の所有者が異なっても貸家建付地評価が可能なケース
◆評価は利用単位ごと、棟ごと、連棟、一戸建ての場合

「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の宅地

１）借地権・・・０（零）として扱います。

２）貸宅地

・賃貸借契約により貸し付けている場合又は相当の地代に満たない地代を収受している場合

自用地評価額×80/100

・使用貸借契約により貸付けている場合

自用地評価額

その他の宅地

ここでは、これまでお伝えした宅地の評価以外のものをご紹介します。

１、地区区分の異なる宅地

この価額は、正面路線の地区区分に係る補正率を使用した価額により評価します。
正面路線の判定は、それぞれの路線価にそれぞれの路線価の存する地区区分に応じた奥行価格補正率を乗じた価額で行います。

２、容積率の異なる宅地

１画地の宅地が表道路に面する地域の容積率と裏道路に面する地域の容積率など、２以上の地域の容積率が正面路線の判定は、それぞれの路線価にそれぞれの路線価の存する地区区分に応じた奥行価格補正率を乗じた価額で行います。

＊確認方法
用途地域、建ぺい率、容積率の記載のある都市計画図を基に確認します。

３、造成中の宅地

造成中の宅地の価額は、土地の造成工事着手前の地目により評価した課税時期の価額に、宅地の造成に係る費用現価の８割に相当する金額で評価します。
◆費用現価の額は、見積書を基に埋立て費、土盛り費、土止め費、地ならし費の額を調べ、その支出した費用の額を相続開始時の価額におきなおしたものです。

４、セットバックを必要とする宅地

この価額は、宅地について道路敷きとして提供する必要のないものとした場合の価額から、セットバックを必要とする部分の価額の７割を控除した価額で評価します。

＊セットバックする時の注意
１）河川沿い（4－Ｘ）×面積
２）線路沿い1/2不可
３）かげ地
◆定期借地権
◆区分地上権に準ずる地役権（の目的たる土地）
◆農地関連の評価の記載

５、大規模工場用地

一団の工場用地が５万㎡以上のものは地目利用単位ごとに区分せずに評価します。20万㎡以上の場合は５％評価減します。

６、がけ地を有する宅地

がけ地を有する宅地の評価は、その宅地に存するがけ地が、がけ地でないものとした場合の価額に、がけ地補正率を乗じて計算した価額によって評価します。
がけ地補正率は、がけ地地積/総地積の割合及びがけ地の斜面の向きにより選定されます。

７、私道の評価

１）特定の者の通行の用に供されている私道

自用地評価額×30/100

２）不特定多数の者の通行の用に供されている私道

０（零）として評価します。

＊１）、２）の見極めは、市の評価・行き止まりか否か・建築基準法上の道路か否かにより判断します。

３）貸家建付地私道

私道を貸家建付地として評価した価額に100分の30を乗じて計算した価額により評価します。

４）貸宅地私道

私道を貸宅地として評価した価額に100分の30を乗じて計算した価額により評価します。